Ignacio Pellizzón

Desde que entró en vigencia la nueva ley de alquileres en julio del 2020 el tema se mantiene inquietante en la agenda de las personas. El negocio inmobiliario en la ciudad atraviesa algunas incongruencias: por un lado, hay un renacer de la construcción de edificios con departamentos, pero, por el otro, cada vez cuesta más alquilar una propiedad.

La nueva regulación nacional trajo aparejados dos cambios clave: contratos por 36 meses y aumentos anuales estipulados por un índice elaborado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Ambos ítems generaron una grieta entre empresarios, ONG e, inclusive, los propios inquilinos.

Aunque cada vez se construyen más edificios en Rosario, algo que debería provocar que los alquileres bajaran, se da el efecto contrario. Resulta que la firma del primer contrato como las renovaciones no están alcanzadas por el control del BCRA, con lo cual muchos propietarios optan por ajustar allí.

Otros dueños, desde que se aplicó la nueva ley, decidieron volcarse del mercado locatario a la comercialización de sus inmuebles. Ante la falta de una renta que les sea redituable acorde a la inversión realizada por la propiedad, en lo que va del año, un 25% tomó esta decisión de salirse del mercado del alquiler, según datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

El drama que está ocasionando en la ciudad esta grieta es que, conforme a los datos aportados por la ONG Concejalía Popular a Mirador Provincial, en los últimos 20 años se duplicó la demanda de inquilinos, es decir, creció notablemente la cantidad de personas que necesitan alquilar una vivienda.

En concreto, mientras en el 2001 había un 18% de la población que alquilaba, en 2021 el porcentaje alcanza al 33%, aunque resta confirmar detalladamente la cifra con el próximo Censo Nacional de Población y Vivienda, que se prorrogó por la pandemia para el 18 de mayo de 2022.

Asimismo, según establece el último informe nacional del 2010, en Rosario había 948.312 habitantes, cuando en 1980 el censo arrojó que la población total de la ciudad alcanzaba las 909.397 personas, y solamente el 16% de los ciudadanos alquilaban.

Lo que exponen estas cifras es que en las últimas dos décadas se multiplicó por el doble la cantidad de personas que necesitan alquilar en la ciudad. Y, en base a los censos nacionales, no aumentó en el mismo porcentaje la densidad poblacional de Rosario.

Es decir, que mientras más edificios se construyen más demanda de alquiler de propiedades hay, pero no estarían yendo de la mano con la regla básica del mercado: con más oferta, precios más económicos. Particularmente, en el último tiempo, se da el fenómeno inverso.

Según explicó a Mirador Provincial el presidente de Cocir, Andrés Gariboldi, lo que sucedió recientemente fue que “en el año 2018, cuando estábamos con algunas líneas de crédito para la compra de inmuebles, aquel que estaba alquilando desocupaba la propiedad e invertía para hacerse de una vivienda. Lamentablemente esto no funcionó bien por los UVA. Si hubieran tenido un incremento de la mano de subas salariales, seguramente hubiera funcionado bien”. “Entonces, haces tres años atrás demorábamos 120 días para poder alquiler un inmueble, porque había mucha oferta. Había un mercado sumamente amplio. Los contratos eran por 24 meses. En algunos casos, se podían ajustar de forma semestral”, agregó.

“Ahora, nos encontramos con otro escenario. Los contratos son a 36 meses, lo cual genera incertidumbre porque tres años para la economía que vive nuestro país provoca inseguridad. Hoy en día contamos con ajuste anuales, con una inflación del 52%. Es decir, pensemos que en un contrato de 10 mil pesos que se alquila en enero, cuando llega a octubre o noviembre tu poder de compra es de 5 mil, hay una caída del 50%”, señaló.

“Esto lleva a que muchas personas opten por dejar de alquilar y que se vuelquen al mercado de la venta de propiedades, para poder desinvertir y gastarlo en poder vivir. Por ejemplo, hoy un jubilado necesita 70 mil pesos para poder cubrir su canasta familiar, para no ser pobre, mientras que la jubilación está en unos 23 mil. Entonces, alguien que ahorró toda su vida e invirtió en inmuebles no le alcanza para llegar a esa cifra, lo que lo obliga a vender”, definió Gariboldi, quien a su vez lidera la empresa Dunod.

El referente de Cocir interpreta que hay una gran necesidad de alquilar viviendas, al punto de que en Rosario “se alquila un departamento cada dos semanas”, cuando antes se podía llegar a demorar entre tres, cuatro o cinco meses, según el tipo de inmueble, ubicación, entre otros detalles.

Ante esta situación, “nosotros proponemos que los contratos vuelvan a ser por 24 meses. Por lo menos hasta que tengamos una baja en la inflación considerable. También buscamos que podamos tener ajustes semestrales. Aunque muchos digan que las paritarias son anuales, los desembolsos de dinero del pago de esa paritaria nunca se producen en un solo mes, sino que se va dando de forma gradual y paulatina durante todo el año”.

Desde la vereda de enfrente, liderada por Concejalía Popular, indicaron a Mirador Provincial que el principal problema que hay en la ciudad radica en que las inversiones inmobiliarias están enfocadas en la especulación y no en la solución habitacional.

Por eso, el boom de la construcción está enfocado en departamentos monoambientes y de un dormitorio, con algunas excepciones de dos habitaciones. “Esto sucede porque son el tipo de propiedad más fácil de alquilar y que más movimiento de inquilinos genera en un determinado lapso de tiempo”, aclaró su referente, Ariel D´Orazio.

Según entienden desde la ONG, la nueva ley viene a traer un poco de “justicia” en el mercado locatario. Desde que se puso en marcha, tanto los dueños como las inmobiliarias no pueden realizar ajustes mensuales, semestrales o cuando lo crean necesario acorde a los valores que ellos estimen.

“Este principal flagelo con el que se regía el mercado durante muchísimos años, ahora está encaminado en base al índice que elabora el BCRA, que promedia la inflación y el aumento salarial. Esto es así para que ningún inquilino tengan que abonar mensualmente un pago más allá de su poder adquisitivo”, apuntó y agregó: “Aunque, también, habría que incorporar en la ley un tope máximo que se pueda aumentar, porque los índices inflacionarios son altísimos”.

Si bien resta un largo camino por recorrer y, todavía, una gran mayoría está destinando casi el 50% de sus ingresos al alquiler de su vivienda, “con la nueva reglamentación ese porcentaje debería ir disminuyendo hasta alcanzar un 25% del salario de cualquier empleado en relación de dependencia”, estimó D´Orazio.

En detalle, los puntos más destacados de la nueva ley que se encuentra vigente a nivel nacional y que rige en la provincia de Santa Fe.

Regular el precio por un promedio entre inflación y salario: las actualizaciones serán anuales y no semestrales. Además, el promedio terminará con la arbitrariedad de los aumentos que pueden llegar, a veces, hasta a duplicar el valor previo de la propiedad.

Regular expensas: Los inquilinos no pagarán los arreglos que no les corresponden. Las expensas extraordinarias deben ser abonadas por el propietario.

El contrato pasa de dos a tres años: Para generar mayor certidumbre a la hora de realizar una mudanza, se extiende el período de vigencia de los contratos. Esto también evita hacer grandes desembolsos de dinero en cortos plazos de tiempo.

Obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler por AFIP: el objetivo es terminar con la clandestinidad de los convenios y que todos estén registrados ante las autoridades, con los impuestos correspondientes.

El depósito será de sólo un mes: será válido por los tres años de alquiler al valor del primer mes de éste, con el fin de evitar el pago de altas sumas de dinero al ingresar a una vivienda.

Se facilita la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler: Si el caso no es urgente, el propietario tiene 10 días para hacer la reparación. Si es urgente, los inquilinos pueden avanzar con las refacciones y cobrárselas directamente del valor del alquiler.

El inquilino no está obligado a pagar tasas e impuestos que gravan la propiedad.

Aviso con tres meses de anticipación si deciden no renovar el contrato: los propietarios deberán informar esta decisión con el tiempo necesario para que el inquilino pueda buscar otra propiedad. Hasta el momento, podían hacerlo cuando quisieran.

Crean organismos de control y defensa de los derechos de los inquilinos en todo el país.

Desalojos express y el ingreso de los bancos a la intermediación del alquiler como garantes: si bien se contarán con mayores opciones para garantías, hay cuestiones que generar controversias. Son puntos incorporados por Cambiemos en la media sanción de Diputados.

En caso de registrar demoras en el pago, el propietario puede intimar al inquilino y darle 10 días corridos para abonar. En caso de no hacerlo, se lo podrá desalojar. Por otra parte, el aval bancario ingresa como posible garantía a ser pedida por el dueño del inmueble a la hora de firmar un contrato.