La Ley Nacional de Alquileres, que se aprobó en 2020 y que se puso en marcha a nivel país, generó una polémica entre inquilinos y propietarios que obligó a que el Congreso decidiera reformularla para poder retocarla y encontrar mayores consensos, ante tanto malestar. Si bien parecía que este año se iba a tratar, finalmente quedó en stand by.

Cuando se sancionó la ley, que fue aprobada en el Senado con 41 votos del oficialismo y sin la presencia de la oposición, las ONG que defienden a los inquilinos celebraban el hecho de que no hubiera más “ajuste cuatrimestral o semestral”. Además, festejaban que los nuevos contratos se ejecutarían por tres años, “lo que elimina la especulación inmobiliaria y brinda certidumbre al inquilino”.

También celebraban que los aumentos de los alquileres estuvieran fijados según el índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables). “Es una fórmula que tenderá en unos años a generar que el alquiler represente el 25 por ciento del salario de un empleado formal”, expresaban.

A casi dos años de su sanción, el balance no es el ideal. Es que ni los inquilinos están contentos, ante actualizaciones altas por la inflación oficial, sumado a quienes deben ingresar o renovar inmueble –que no regula la nueva ley- y se encuentran con sumas desorbitantes, como tampoco están contentos los propietarios que optaron por quitar sus viviendas del mercado locativo por ver una baja rentabilidad.

Desde la Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) detectan que en Rosario hay un impacto “no tan positivo” con la implementación de la nueva ley. Es que entienden que para los propietarios no es tan buen negocio poner en alquiler su vivienda bajo estos nuevos estándares, al punto de que estiman que hay entre un 4 y 5 por ciento que renunció al mercado locatario.

Mientras la polémica sigue, la nueva ley, que ya no es tan nueva, sigue vigente. “El balance que se hace en relación al mercado locativo, es que seguimos, lamentablemente, en un momento sombrío, de difícil acceso a la vivienda. No solo en cuanto a un alquiler, sino en todos los formatos”, expresó a Mirador Provincial el referente de la ONG Concejalía Popular, Ariel D’ Orazio.

Es que los alquileres sufrieron, primero, “aumentos muy importantes” dentro de los contratos de locación, que deberían ser los únicos que debería haber en este tipo de situaciones, porque los contratos firmados a partir del 2020 deberían ser los de tres años (nueva ley de alquileres). Los incrementos interanuales fueron “cercanos al 80%”, lo cual es menos de la inflación, pero mucho mayor que el cierre actualizado de la mayoría de los salarios.

Según el último informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) del mes de noviembre, en los últimos 12 meses “el alquiler de un monoambiente en Rosario aumentó un 168,8%”.

Para el caso de los departamentos de dos ambientes “el aumento fue de 121,9% y de 91,4% en los de tres ambientes”. En ese mismo período, “el dólar oficial subió 55,23%”. Por otro lado, el último dato de inflación correspondiente al mes de octubre, muestra un incremento interanual de 88% en los precios según el IPC INDEC. Con lo cual, “ninguna de las variables antes mencionadas puede explicar los aumentos de precios de alquileres de hasta 168,8% en algunos tipos de unidades”, señalan.

En esta línea, la mediana del precio de los monoambientes ofertados en Rosario es de 40 mil pesos. Los y las empleadas que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil (57.900 pesos) destinan el 69,1% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente, afirma el documento.

“Mientras que para los y las jubiladas que tienen un ingreso de 50.353 pesos (correspondientes a la sumatoria del haber mínimo de 43.353 más el bono de 7 mil pesos) este porcentaje asciende al 79,4%”, agrega.

Para la ONG el problema radica en que el Estado no cumplimentó con la Ley Nacional de Alquileres, “controlando”, porque “no funciona el sistema de garantías, el sistema de contratos, no se aplicó el alquiler social, entre otras”.

Lo que hay que saber de la ley actual 
La Ley de Alquileres entró en vigencia hace dos años, pero a los pocos meses sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de campaña de la oposición en las últimas elecciones legislativas. A fines del año pasado, el propio gobierno nacional reconoció la necesidad de modificaciones.

En su momento, la norma tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el Gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.

Desde la vigencia de Ley de Alquileres, ante tanta polémica, se presentaron en el Congreso de la Nación unos 30 proyectos que buscaban derogarla o modificarla. El objetivo es unificar posiciones para lograr modificaciones a la ley que permitan minimizar daños e incentivar la recuperación de la oferta en el mercado de alquileres para que bajen los precios de ingreso y recupere algo de dinamismo en un contexto crítico de la economía, pero por ahora todo está en modo Mundial.

Los principales puntos de la ley que está vigente:
- Regular el precio por un promedio entre inflación y salario.

Las actualizaciones serán anuales y no semestrales. Además, el promedio terminará con la arbitrariedad de los aumentos que pueden llegar, a veces, hasta a duplicar el valor previo de la propiedad.

- Regular expensas.

Los inquilinos no pagarán los arreglos que no les corresponden. Las expensas extraordinarias deben ser abonadas por el propietario.

-El contrato pasa de dos a tres años

Para generar mayor certidumbre a la hora de realizar una mudanza, se extiende el período de vigencia de los contratos. Ésto también evita hacer grandes desembolsos de dinero en cortos plazos de tiempo.

-Obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler por AFIP

El objetivo es terminar con la clandestinidad de los convenios y que todos estén registrados ante las autoridades, con los impuestos correspondientes.

-El depósito será de sólo un mes

Será válido por los tres años de alquiler al valor del primer mes de éste, con el fin de evitar el pago de altas sumas de dinero al ingresar a una vivienda.

-Se facilita la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler

Si el caso no es urgente, el propietario tiene diez días para hacer la reparación. Si es urgente, los inquilinos pueden avanzar con las refacciones y cobrárselas directamente del valor del alquiler.

-El inquilino no está obligado a pagar tasas e impuestos que gravan la propiedad

Hace referencia a tributos como el ABL, ARBA u otros que graven la propiedad, que no es del inquilino.

-Aviso con tres meses de anticipación si deciden no renovar el contrato

Los propietarios deberán informar esta decisión con el tiempo necesario para que el inquilino pueda buscar otra propiedad. Hasta el momento, podían hacerlo cuando quisieran.

-Crean organismos de control y defensa de los derechos de los inquilinos en todo el país

-Desalojos express y el ingreso de los bancos a la intermediación del alquiler como garantes

Si bien se contarán con mayores opciones para garantías, hay cuestiones que generar controversias. Son puntos incorporados por Cambiemos en la media sanción de Diputados. En caso de registrar demoras en el pago, el propietario puede intimar al inquilino y darle diez días corridos para abonar. En caso de no hacerlo, se lo podrá desalojar. Por otra parte, el aval bancario ingresa como posible garantía a ser pedida por el dueño del inmueble a la hora de firmar un contrato.