El mercado inmobiliario se encuentra en una situación compleja desde hace algunos años. Por una alta inflación, una ley nacional de alquileres que no alcanzó las expectativas y la crisis económica que atraviesa el país, genera que los valores de las unidades aumenten de un modo difícil de anclar.

En base al relevamiento que realizó el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso) en los últimos doce meses, al que accedió Mirador Provincial, un monoambiente en Rosario se incrementó un 91, 2%, mientras que los departamentos de dos ambientes se ajustaron un 88,9% y los de tres dormitorios un 100%.

Para muchos inquilinos esto termina siendo muy difícil de afrontar, porque sus salarios no se vieron modificados en los mismos valores. Inclusive, con la ley de alquileres nacional vigente y los últimos índices de inflación registrados, también afectaron de forma directo a las personas.

En valores concretos, según Ceso, en la ciudad un monoambiente, en promedio, se encuentra a unos 65 mil pesos mensuales, el de dos ambientes en 85 mil pesos y el de tres en 110 mil o más.

Estas cifras se dan en un contexto en Rosario donde cada vez hay menos oferta de viviendas en alquiler. Es que desde la puesta en vigencia de la nueva ley de alquileres que habilita aumentos anuales de los alquileres, muchos propietarios dejaron el mercado locatario y se volcaron a la venta.

Esto trastocó, también, los valores de las propiedades que, desde hace más de dos años, por la pandemia, por el éxodo de personas a localidades aledañas y el boom de oferta de ventas, generó que los costos de los inmuebles se desplomaran hasta un 40% en dólares.

El intríngulis es que, a su vez, escasean compradores. Por lo tanto, se generó una suerte de cuello de botella donde la demanda de alquileres aumentó, pero no de igual manera la oferta, algo que se da a la inversa, pero en el mercado compra-venta.

Un dato que no es menor, es que la nueva ley de alquileres no regula nuevos contratos ni renovación de los mismos, con lo cual los propietarios ajustan en esas instancias sus valores para tratar de no perder contra la inflación, contemplando que durante tres años (mínimo de tiempo para alquilar) solo podrán ajustar una vez por año y según los valores establecidos por inflación que arroje el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Números con lupa
El Centro de Estudios refleja en su informe que, por ejemplo, los jubilados que tienen un ingreso de 86.486 pesos deben gastar el 75,2% del mismo en el alquiler de un departamento monoambiente medio, sin incluir expensas ni servicios.

En esta línea, los trabajadores que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil (105 mil pesos) destinan el 61,9% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente.

Asimismo, el Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 104,9% al primer día hábil de julio.

La relación entre SMVyM y precio de oferta de un monoambiente se mantuvo en torno al 50% hasta diciembre de 2021, subió casi 20 puntos a partir de 2022 y se ubica en 68,6% en febrero de 2023.

En el informe, Ceso resalta que “los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 11% del costo de alquiler”.

Leve repunte de ventas
Según el Colegio Escribanos Santa Fe 2ª y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) las escrituraciones del primer semestre aumentaron un 16% en comparación con el mismo período del año anterior.

Durante el primer semestre del 2022, se contabilizaron 6.605 escrituras en Rosario, mientras que, en el primer semestre de este año, ese número ascendió a 6.715, registrando un aumento de 110 escrituraciones más.

El dato positivo es que las 6.715 escrituras de este primer semestre, también superan a las del primer semestre del 2022, 2021 y 2020.

Además, en los primeros semestres de los años 2018 y 2017, las escrituras estuvieron muy por encima, registrando 9.680 y 8.819 respectivamente. Esto tiene que ver con que en ese momento muchas operaciones se cerraban con los créditos UVA.