El Ejecutivo local remitió al Concejo el Mensaje Nº 10, que lleva consigo una novedad: incrementar las posibilidades de edificabilidad en tres arterias neurálgicas de esta capital, aumentando las alturas de construcción entre 7 y 12 niveles (pisos), siempre dependiendo de cada proyecto arquitectónico y de requerimientos técnicos. Se trata de una redefinición en términos urbanísticos de un área con desarrollo potencial del centro-norte.

La zona en cuestión comprende Av. Galicia, desde calle Rivadavia hasta las vías del FF.CC. Gral. Belgrano; y Salvador del Carril, desde Av. Aristóbulo del Valle hasta República de Siria: este sector se denominaría Distrito C3a. También, J.J. Castelli, desde Rivadavia hasta las vías del FF.CC. Gral. Belgrano; Salvador del Carril desde República de Siria hasta Vélez Sarsfield, y un corto tramo de Milenio de Polonia desde Av. Aristóbulo del Valle hasta 9 de Julio, el cual sería el Distrito C3b: son unas 30 cuadras en total (ver mapa).

¿Qué implicaría este proyecto? "Un aumento en las condiciones de edificabilidad en estos corredores, con la particularidad de que habrá un límite de altura. El Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU, una de las ordenanzas "madre" que regula las condiciones constructivas en el ejido urbano), eliminó los límites de altura en los grandes corredores de la ciudad, como por ejemplo Bv. Gálvez. Pero este proyecto recupera la limitación de altura máxima", le explica a El Litoral Javier Mendiondo, secretario de Planeamiento Urbano municipal.

De acuerdo al mensaje, en el Distrito C3a una construcción podría tener siete pisos o 21 metros de altura en la tipología “entre medianeras”; 10 pisos o 30 metros de altura en la tipología “semi torre”, y 12 pisos o 36 metros de altura en la tipología “torre”.

Y en el Distrito C3b (Salvador del Carril y Castelli, en el tramo antes definido), se podría edificar hasta 5 niveles o 15 metros de altura entre medianeras; 6 niveles o 18 metros de altura en tipología semi torre, y hasta 7 pisos o 21 metros de altura en la tipología torre.

Javier Mendiondo, secretario de Desarrollo Urbano municipal. Foto: Guillermo Di Salvatore

La lógica es, para Mendiondo, ir de "mayor a menor" en las alturas, "de manera tal que el impacto hacia el 'tejido interior' de los barrios sea progresivo. Con ello, volvemos a la discusión de si todavía estamos de acuerdo en tener alturas ilimitadas, o tratamos de encontrar acuerdos para determinar cuáles deben ser las alturas adecuadas para edificar y lograr un desarrollo sustentable de la ciudad", añadió Mendiondo.

Hay dos indicadores a observar: la cantidad de metros cuadrados y la altura (semi torre y torre), aclaró el secretario. "Así, se podría levantar un edificio más bajo pero de más metros cuadrados, o viceversa. Con este proyecto se retorna a la combinación de FOT (Factor de Ocupación Total), que es la edificabilidad, y la altura máxima permitida, siempre de acuerdo a las tres tipologías edilicias antes mencionadas".

La zona

Los corredores estarían en un "cuadrante" de los barrios Sargento Cabral y María Selva. Con Aristóbulo del Valle al oeste y Gral. Paz al este, es un sector con buena calidad de servicios e infraestructura, y con capacidades de desarrollo urbanístico. Además, tanto Galicia como Castelli y Salvador del Carril están cerca del centro comercial a cielo abierto de Aristóbulo, e incluso del Parque Federal.

"Es un área en desarrollo pero con potencial para la edificabilidad. Hoy por hoy, las áreas más atractivas para las inversiones inmobiliarias son Bv. Gálvez, el Centro y el Puerto. Aquí hablamos de un sector a desarrollar; pero es un área que indica hacia adónde crece la ciudad, al centro-norte", subrayó el secretario.

El proyecto hoy está en comisiones del Concejo. "Lo que me parece importante es que esta iniciativa, que aborda la cuestión del hábitat y del incremento en las condiciones de edificabilidad, se presentó a la par de dos códigos importantes para la ciudad, como son Habitabilidad y Patrimonio (ordenanzas sancionadas hace 15 días). Es decir, creo que la agenda urbanística se sostiene, tanto desde el Ejecutivo como desde el debate legislativo. Esto es muy saludable, porque hablamos de normas que podrán durar 20 ó 30 años y proyectan cómo es la mejor manera de que crezca la ciudad", cerró Mendiondo.

Trabajo de la Comisión

Después de trabajar más de un año y medio sobre este tema, la Comisión Técnica Permanente de Seguimiento y Actualización del Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU) determinó que de acuerdo a las tipologías edilicias (entre medianeras, semi torre y torre) era necesaria una limitación de altura en el área en cuestión, "de manera tal que ese aumento de edificabilidad no impacte en la calidad ambiental por excesos de altura en las edificaciones", indicó el funcionario. La propuesta del Ejecutivo modificaría un articulado del ROU.

Con todo, la comisión sostuvo que se 'levanta' la edificabilidad pero en algunas áreas prioritarias de acuerdo al propio desarrollo de la ciudad (tal el caso de los corredores referidos). "Hubo una nueva validación por parte de los especialistas de esta comisión, y así volvimos a enviar al Concejo la iniciativa", dijo Mendiondo.

"Desde la perspectiva del desarrollo urbano, el objetivo del proyecto (...) es coincidente con los pilares y las estrategias del Plan Urbano, fomentando procesos de densidades distribuidas, orientando el proceso de sustitución mediante el completamiento de los tejidos urbanos-barriales con mayores densidades edificatorias, promoviendo actividades comerciales y de servicios en las plantas bajas, aportando hacia un modelo de ciudad próxima y sustentable", argumenta el mensaje del Ejecutivo.